comenzar un proyecto inmobiliario

¿Cómo comenzar un proyecto inmobiliario?

Todo proyecto inmobiliario debe comenzar por localizar un terreno o espacio donde construir. Este es el trabajo más importante de un promotor inmobiliario.

Puede ser un terreno, un edificio, etc. en ese lugar dónde tu quieres construir sólo podrás construir un volumen concreto, por decirlo de alguna manera podrás construir una caja imaginaria, en la que se podría construir x pisos o viviendas. Mientras que el resto de promotores inmobiliarios ven terrenos y edificios, el buen promotor ve oportunidades, dónde hay mucho potencial para construir.

Esta parte es tremendamente importante, porque va a hacer que encuentres oportunidades dónde otros no las ven. Acabarás viendo las ciudades como en la imagen que te mostramos a continuación. 

Los promotores inmobiliarios que son capaces de ver las oportunidades como en la aplicación que mostramos en la foto, quien es capaz de verlo, es quien encuentra las mejores oportunidades.

Una vez localizado dónde queremos construir y que tenemos los datos con lo que se puede construir, ya sí nos ponemos en contacto con el arquitecto para ver cuánto se puede aprovechar. Esta parte es para ver que el proyecto es viable y que no es rentable, luego ya si dejaremos al arquitecto que realice sus bocetos, pero en este paso no.

Esta parte es con diferencia la más difícil, encontrar un lugar dónde sea rentable construir y que no tengas problemas legales. Comprar un terreno aparentemente un chollo, pero que tengas que pelear los temas legales para poder construir, no es un negocio inmobiliario, eso es otra cosa.

¿Cuánto vale el terreno?

Si tenemos un terreno de 3.000m2, en el que se pueden construir 100 viviendas, las cuales estimas que podrías venderlas en 100.000€ cada una. 

¿Cuánto podríamos pagar por el terreno y cuánto se podría pagar en aportación?

Partimos de la base de que el potencial de negocio de este negocio es de negocio son 10 millones de euros. Y aquí es donde empieza el negocio, si intentamos comprar el terreno por menos su valor, te aseguro que se te van a a adelantar y no vas a ser tu quien lo compres. Ahora bien, si decides pagar más de lo que realmente vale, perderás dinero, aunque tu proyecto sea fantástico, será un proyecto que te generará pérdidas. Aquí tendrás que hacer números y tomar las decisiones de forma fríanlo.

De esos cálculo del apartado anterior, te sale el % máximo que podrías pagar por el terreno. Bien, pues es número será el que utilices para calcular cuánto podrías pagar en aportación. Con los datos anterior, si fuese por ejemplo que tus números en tu zona, te salen que puedes pagar un 8% como tope, las viviendas que des en aportación como tope, deberán equivaler a ese 8%en total del precio total de venta. En este ejemplo el 8% serían 8 viviendas las que podrías dar en aportación.

¿Cómo negociar con el propietario el precio de un terreno?

Debemos partir de la base que muchas veces vamos a encontrar gente que ha metido el dinero ahí como inversión o para especular y que no quiere vender. Pero si hablamos de una negociación en la que el vendedor si está dispuesto a negociar, te aconsejamos que le hagas varias propuestas de pago. Por ejemplo, te doy x al contado, x en aportación, x si te lo puedo pagar en varias partes, o como tu creatividad te diga. El caso es hacer ver a ese vendedor que te interesa el terreno y que lo que le está ofreciendo es todo lo que puedes, hacerle ver tus números.

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